Achat en nom propre ou création d’une SCI ? C’est la question incontournable pour tout investisseur se lançant dans la location nue. Ce choix structurant aura un impact direct sur la fiscalité de vos revenus locatifs, la gestion quotidienne du bien et la transmission de votre patrimoine. Alors, quelle est la meilleure option pour votre projet ? On décrypte pour vous les avantages et inconvénients de chaque solution !
Comprendre les deux structures d’achat
L’achat en nom propre, c’est quoi exactement ?
Acheter en nom propre, c’est simple : vous achetez le bien directement, en tant que particulier, sans créer de société. Comme l’indique Guide immobilier, votre nom est inscrit sur l’acte de propriété, ce qui fait de vous le seul et unique propriétaire du logement.
Côté impôts, les loyers d’une location nue en nom propre sont considérés comme des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR) selon votre tranche d’imposition, en plus des prélèvements sociaux.
Si vous achetez à plusieurs en nom propre, vous serez en indivision. Attention toutefois : ce statut comporte des contraintes majeures, car les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut facilement mener à des blocages en cas de désaccord.
Et une SCI, comment ça fonctionne ?
Une SCI est une société créée par au moins deux personnes (les associés) pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La grande différence, c’est que ce n’est pas vous qui êtes propriétaire du bien, mais la SCI. En échange, vous possédez des parts sociales de cette société.
Ensuite, pour gérer les affaires courantes et représenter la société, un gérant est nommé. Il peut s’agir d’un des associés ou d’une personne extérieure. Son rôle est central pour la bonne gestion du patrimoine au quotidien.
Par défaut, une SCI est dite « transparente » sur le plan fiscal. Cela veut dire que les revenus sont imposés directement au nom des associés (à l’IR), proportionnellement à leurs parts. Mais la SCI a un autre atout : elle peut choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), une option qui change complètement la stratégie fiscale.
Comparer la SCI et le nom propre pour la location nue
Quelle fiscalité pour vos revenus locatifs ?
En nom propre, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier si vos loyers sont inférieurs à 15 000 € (avec un abattement de 30%), ou pour le régime réel si vous préférez déduire toutes vos charges.
Pour une SCI à l’IR, le principe est le même que pour le régime réel en nom propre. Les déficits peuvent être déduits des revenus des associés, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent et dans les mêmes limites.
Avec une SCI à l’IS, c’est la société qui est imposée : 15 % sur les bénéfices jusqu’à 42 500 €, et 25 % au-delà. Son principal atout est de pouvoir amortir la valeur du bien, ce qui diminue le bénéfice imposable, une chose impossible à l’IR.
Comment se passent la gestion du bien et la prise de décision ?
Quand vous achetez en nom propre, vous êtes seul maître à bord. Si vous achetez à plusieurs en nom propre (en indivision), c’est une autre histoire. Les décisions importantes doivent être validées par tout le monde, ce qui peut vite devenir une source de conflits et de blocages.
En SCI, les règles du jeu sont clairement définies dans les statuts. Le gérant s’occupe des affaires courantes, mais les grandes décisions sont prises en assemblée générale, à la majorité prévue. Ce fonctionnement bien cadré protège les associés en cas de désaccord.